房屋租赁合同履行（háng）中产生纠纷，承租人拒（jù）交租（zū）金（jīn）并拒（jù）绝返还房屋，出租（zū）人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直（zhí）接起诉（sù）要求解除（chú）租（zū）赁（lìn）合同（tóng）、支付租金（jīn）等，合同解除时间该如（rú）何（hé）确定？
北京（jīng）一中院近期首次（cì）适（shì）用《中华（huá）人民（mín）共和国民法典》和《最高（gāo）人民法院关于适用<中华人民（mín）共和国民法典>时间效力（lì）的（de）若干规定》中关（guān）于合同解除（chú）时（shí）间（jiān）的相关规（guī）定，依法审理一起房屋租赁合同二（èr）审案件，明晰了合（hé）同解除时（shí）间（jiān）确立的规（guī）则。
案情（qíng）简介：
东山公司因自身业务发展需（xū）要，承租了（le）银（yín）石公司（sī）位（wèi）于郊区的一套水库房屋（wū）。双方在《租赁（lìn）合同》中明确约定：租（zū）赁期限自2009年6月1日至2029年5月（yuè）31日，租金前五年为（wéi）每（měi）年60万元，每五年增加（jiā）10万（wàn）元，最后五年（nián）为90万元。此（cǐ）外，双方（fāng）还约定了违约责任，即承租方（fāng）逾（yú）期60天仍未交（jiāo）纳当年租赁费及（jí）违约金的（de），出租方有（yǒu）权（quán）追（zhuī）究承租方违（wéi）约造成（chéng）的各项（xiàng）经济损（sǔn）失。
合同签订后（hòu），银石公司依约交付了水（shuǐ）库（kù）房屋，东山公司按照（zhào）约定（dìng）支（zhī）付房屋租金（jīn）。然（rán）而自2013年开始，东山公司（sī）因为自身业（yè）务经营等原因开始拖欠租金（jīn），直（zhí）到2017年6月才补交（jiāo）了部分租（zū）金（jīn）。根据银行流（liú）水显示，东（dōng）山公司欠（qiàn）付租金达（dá）到280万元。
银石公司将（jiāng）东山公司（sī）诉（sù）至法院（yuàn），主张东山公（gōng）司长期（qī）拖（tuō）欠租金，已经违反《租赁合同》的约定（dìng），银石公司有权解（jiě）除合同，并要求（qiú）东山公司支付租金、违约金和占有使用费，同（tóng）时（shí）将涉（shè）诉场地房屋腾退返还给原告（gào）。
东山公司则辩称，根据（jù）《租赁合同》中约定，若东（dōng）山公司逾期60天仍未交（jiāo）纳当年租（zū）赁费及违约金，本（běn）合同立即终止。东山公司逾（yú）期未交付租金达（dá）60天，按照（zhào）合同相关约定，本租赁合同已经（jīng）终止（zhǐ），因此双方权（quán）利义务关（guān）系已经消灭。另外，东山公司此前（qián）已交（jiāo）纳了100万（wàn）元保证金，应当折（shé）抵相关（guān）费用。
法院认为：
一审（shěn）法院认为（wéi），东（dōng）山公（gōng）司欠付租金（jīn）已构成（chéng）违约，银石公司有权解（jiě）除《租赁合同》，东山公司亦（yì）应（yīng）当向（xiàng）银石公司支付（fù）欠付租金。一（yī）审法院判决解除（chú）银石公司和东山公（gōng）司（sī）签（qiān）订的《租赁合同》，东山（shān）公（gōng）司向银石公司（sī）支付租金280万元，并另行支付占有（yǒu）使用费。东山公（gōng）司向银石公司支付违约金（jīn）4万元。
东山公司不（bú）服一审判决（jué），向北（běi）京一中院提出上诉。北京一中院（yuàn）二审审理后（hòu）认为，当（dāng）事人一方（fāng）依法主（zhǔ）张（zhāng）解除合同的，应（yīng）当通知对（duì）方（fāng）。根据《民法典》的规（guī）定，当（dāng）事人（rén）一方未通知对方（fāng），直接（jiē）以提起诉讼的方式依法主张（zhāng）解（jiě）除合同，人（rén）民（mín）法院确认（rèn）该主张的，合同自（zì）起（qǐ）诉状副本送（sòng）达（dá）对方时解除。东（dōng）山公司违（wéi）反《租赁（lìn）合同》的约（yuē）定，长期拖（tuō）欠租金，银石公司在（zài）未通知东山公司解除合同（tóng）的（de）情况下，直接起诉（sù）要求解除其与东山（shān）公（gōng）司之间的《租赁合同》，东山公（gōng）司（sī）于（yú）2020年7月（yuè）15日收到起诉状副（fù）本，《租赁合同（tóng）》应于2020年7月15日解除。一审法院未明确合同解除（chú）的时间（jiān）有误，北京（jīng）一中院予（yǔ）以纠正。此外，关（guān）于（yú）东山公司（sī）所述的100万元保证（zhèng）金已实际（jì）用于折抵前（qián）期欠（qiàn）付（fù）的租金，其（qí）应当支付尚未支付的（de）租金。同时，因（yīn）北京市新冠肺炎的发生对经营活动造成了（le）影响，对北京市采取一级、二级疫情防控措（cuò）施（shī）期间的（de）租金予以酌情降低（dī），故二审法院最终（zhōng）改判（pàn）东山公司向银石公（gōng）司支付租（zū）金276万元，对支付（fù）占有（yǒu）使用费和违约金的判项予以维持。
法律实务：
1、民法典已经颁布并（bìng）施行，租赁合同（tóng）解除的法律后（hòu）果为何不能依（yī）据民法典进行裁判?
《最高人（rén）民法院关（guān）于适用<中华人民共和国民法典（diǎn）>时间效力的若（ruò）干（gàn）规（guī）定》第一条（tiáo）第二款（kuǎn）规（guī）定，民法典施行前的（de）法律事（shì）实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司（sī）法解释的规定，但是法律、司法（fǎ）解释另有规（guī）定（dìng）的除外（wài）。
本案《租赁合（hé）同》中的相（xiàng）关争议发生在民法典实施前，属于民（mín）法典实施前的法律事（shì）实引（yǐn）起的民事（shì）纠纷，故本案租赁（lìn）合同解除（chú）后（hòu）的法律后果，仍（réng）应当依照（zhào）《合同法》等民法典（diǎn）实施前的法律（lǜ）规（guī）定进（jìn）行裁判（pàn）。

2、合同解（jiě）除发（fā）生在民法典施行前（qián），合同解除（chú）时间为何能依照民法（fǎ）典的条（tiáo）文进行（háng）确（què）定?

民法典第（dì）五百六十五条第二款（kuǎn）规（guī）定：当事（shì）人一方未通（tōng）知对方，直接以（yǐ）提起（qǐ）诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解（jiě）除合同，人民法院或（huò）者仲（zhòng）裁（cái）机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲（zhòng）裁申请（qǐng）书副本送达对（duì）方时解除。
《最（zuì）高人民法院关（guān）于适用<中华人（rén）民共和国民法（fǎ）典>时间效力的若干规定》第十条规（guī）定（dìng）：民法（fǎ）典实施前，当事（shì）人一方未通知（zhī）对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合（hé）同的，适（shì）用（yòng）民法典第五百（bǎi）六十五条第二款（kuǎn）的规（guī）定。
本案中，银石公司在未通知对方的情况下（xià）直（zhí）接起诉要求解除《租赁（lìn）合（hé）同》，起诉（sù）行为虽（suī）然发（fā）生在民法典实施（shī）前（qián），但由于民法典对该问题进行了专门规定，故（gù）应当按照民法（fǎ）典（diǎn）的（de）规定进行（háng）处理。
3、签（qiān）订合同后，一（yī）方违约，守约方应当如何行使合同中约定的解除权?
民（mín）法典第五百六十（shí）五条规定（dìng）：当（dāng）事人一方依法主张解除合同的，应（yīng）当通知对（duì）方。合（hé）同自通（tōng）知（zhī）到达对方时解除（chú）。
由（yóu）此，如果（guǒ）一方违约，守约方可以采取向违（wéi）约方发出合同解除通知书的形（xíng）式来行（háng）使（shǐ）合同解除（chú）权，合同自解除通（tōng）知书到（dào）达对方时解（jiě）除。同时，守（shǒu）约方也可以依据上文民法典第五百六十五条第二款的规定，直（zhí）接（jiē）以（yǐ）提起诉讼或（huò）者申请仲裁的（de）方（fāng）式依法主张（zhāng）解除合同，此时，合同的解（jiě）除时间（jiān）为起诉状（zhuàng）副本或仲裁（cái）申请书副本送达对方时。